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冰火兩重天:土地市場火熱但樓市進入寒冬

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2017/8/3     瀏覽次數:    


  多個熱點城市,一線城市實施樓市限購政策一年以來,房價狂漲、成交大增的勢頭戛然而止,但土地市場卻始終供需兩旺。

  火爆的土地市場

  經濟參考報引用中國指數研究院發布的新數據顯示,10月份,國內300個城市土地供應量同比增近四成,共計11046萬平方米,環比增加1%,同比增加36%;共成交土地2272宗,環比增加0.3%,同比增加24%。一線城市成交量同比漲幅較高。

  當月,300個城市土地出讓金總額為3722億元,同比增加132%。其中,土地出讓金超千億元的城市有5個,分別為北京、杭州、南京、重慶和上海。北京的土地出讓金額創紀錄地達到2509.1億元。

  同時,50個熱點城市的總土地成交額已超過2.6萬億元,同比上漲40%。此外,出讓金超過500億的城市達到了16個,均創造了同期歷史紀錄。

  盡管土地市場整體均價環比下滑,但同比卻增加了近70%,各線城市均價同比均有上揚。10月,國內300個城市成交樓面均價為2316元/平方米,同比增加66%;其中住宅類用地成交樓面均價為4323元/平方米,環比減少15%,同比增加61%。

  樓市成交遇“冰點”

  與土地市場相比,房地產市場則持續處于“寒冬”。

  昨日華爾街見聞提及,國家統計局公布的數據顯示,1-10月,國內房地產投資增速再次放緩至8%以下;商品房銷售面積和銷售額增速也持續回落,降幅超2個百分點。商品房銷售面積增速已經為連續第四個月下滑。

  10月地產銷售創近三年較大跌幅,地產投資增速拐頭向下。據海通姜超團隊測算,10月住宅銷售量同比下降6%,創2015年3月來最大跌幅。

  北京、上海、深圳房價連月降溫。

  深圳房價連續13個月下挫。據一財網,10月,深圳一手住宅共成交2792套,環比增加2.35%,成交27.9萬平方米,環比增加2.27%;同期的成交均價為54288元/平方米,環比減少0.05%。而去年10月“深八條”出臺時,深圳新房均價還是55611元/平方米。

  北京樓市成交從3月開始各方面萎縮。據新京報引用北京中原地產市場研究部的新統計,1-10月北京新房市場成交1.7萬套,二手房成交11.8萬套。今年北京二手房市場月均成交1.2萬套,成交面積107萬㎡,與去年同期相比下降50%。“從6月開始,北京連續多月成交量低于1萬套,市”新京報援引中原地產分析師稱。

  10月上海新房市場幾乎斷供,導致成交進一步萎縮,易居研究院研究員王夢雯如此表示。從數值來看,10月成交量為2012年2月以來歷史較低水平。

  上海房價同樣出現下行,均價在11月甚至跌破5萬大關,領跌國內。據金融界援引中估聯行房產研究院的數據,11月首周上海新房成交均價跌至49067元/m?,環比下跌3.27%。安居客數據則顯示, 上海11月均價為50058 元/m?,環比10月下跌1.38%,同比去年同期下跌 2.41%。

  緣何分化

  在多地樓市限購背景下,土地市場與樓市出現如此巨大的反差,原因在于:在短時期內,土地財政仍然是地方收入的重中之重。

  土地出讓金在地方財政收入中占了很大比例。如果以這一比例作為衡量地方土地財政依賴度的指標,依照長江商報的測算,前三季度國內20個重點城市中,有12個土地出讓金占財政收入比重超過60%,有3個城市土地財政依賴度在70%以上,有8個城市今年前三季度土地財政依賴度超過2016年,分別是佛山、杭州、成都、重慶、廣州、西安、無錫和北京。

  土地財政依賴度嚴重的是佛山,其次為南京、杭州和濟南,土地財政依賴程度均超過本身,佛山和南京甚至分別高達147%、132.83%,杭州、濟南的土地財政依賴比重亦均超過原值。換句話說,這四個城市的賣地收入已經超過地方一般預算收入。

  樓市前景如何?

  鳳凰財經引述業內研究員王夢雯表示,目前來看,開發商仍然持觀望心態,推盤意愿并不強烈。進入4季度,預計供應會有所好轉,但整體依舊處于低位。隨著信貸趨緊、銀行放款時間延長等一系列因素,季度成交規模大概率低于近5年歷史同期水平。

  對于接下來樓市調控政策的走勢,金融界引述同策咨詢研究部總監張宏偉稱,按照每次新政時效性6-8個月的經驗判斷,今年9-10月份多地樓市調控調控加碼后,6-8個月之后,也就是在2018年3-4月份這個時間段,有可能是下一輪樓市調控政策密集出臺的時間窗口期,原因有兩個:一是6-8個月后調控政策的時效性逐步降低,需要加強版的樓市調控措施為樓市降溫,鞏固樓市調控的階段性成果;二是,“兩會”剛好要在這個時間段召開,政策面不會給予樓市在這個時間段內反彈并火熱的機會的。

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